Covid-19 und der mietrechtliche Kündigungsschutz

Im Rahmen der Covid-19-Pandemie hat der Gesetzgeber für Mieter einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss wegen Zahlungsverzugs erlassen. Für den Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ist eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen ausgeschlossen. Dies gilt aber nur dann, wenn einziger Kündigungsgrund ein Zahlungsrückstand in diesem Zeitraum ist. Zudem muss die Nichtzahlung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Das Gesetz sagt hierzu weiter, dass der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung „glaubhaft zu machen“ ist (Art 240 § 2 Absatz 1 Satz 2 EGBGB)

 

Der rechtliche Hintergrund

 

Der Gesetzgeber verlangt wörtlich, dass der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung „glaubhaft zu machen“ ist. Dabei hat der Gesetzgeber übersehen, dass es das Rechtsinstitut der „Glaubhaftmachung“ so in einem zivilprozessualen Hauptsacheverfahren vor Gericht nicht gibt. Die Glaubhaftmachung ist kein „Beweismittel“, wie etwa der Zeugenbeweis oder der Sachverständigenbeweis. Nur in einem Eilverfahren gibt es eine „Glaubhaftmachung“. Aber in einem solchen Verfahren befinden wir uns in einem Räumungsrechtsstreit gewöhnlich nicht. Somit bereitet die Anwendung der Norm bereits erhebliche Probleme.

 

Muss der Mieter die Ursache der Pandemie für den Zahlungsverzug „glaubhaft“ machen?

 

Wenn man annimmt, dass der Mieter die Ursache der Pandemie für den Zahlungsverzug glaubhaft machen muss (also beweisen muss) , dürfte kaum ein Mieter einen Prozess mit der neuen Norm gewinnen können. Denn wie will ein Mieter beweisen, dass die Pandemie die Ursache der Zahlungsausfälle ist?

Ein Zahlungsausfall könnte viele Ursachen haben, die auch ohne die Pandemie eingetreten wären. Der Mieter wird hierzu üblicherweise nichts vortragen können, weil es keine eindeutigen Tatsachen für einen Vortrag gibt. In den meisten Fällen wird es lediglich eine Vermutung sein, ob die Pandemie für den Zahlungsausfall ursächlich war oder nicht. Manchmal wird die Vermutung näher liegen, manchmal entfernter. Es ist aber letztendliche die Aufgabe des Richters zu entscheiden, ob er von der Ursache überzeugt ist oder eben nicht. Dies ist das Privileg des Richters in einer Welt, in der nicht immer alles zu 100 Prozent aufzuklären ist.

 

Muss der Mieter die bei ihm eingetretenen Folgen der Pandemie „glaubhaft“ machen?

 

Der Mieter wird in dem Prozess irgendetwas vortragen müssen, damit das Gericht selbst entscheiden kann, ob die Nichtzahlung eine Folge der Covid-19-Pandemie ist und damit eine Kündigung in dem Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ausgeschlossen ist. Der Mieter wird daher in der Regel beispielsweise vortragen, dass etwa

• seine Umsätze eingebrochen,
• der Arbeitsplatz gekündigt wurde,
• sein Geschäft durch Behörden geschlossen wurde,
• Auftraggeber abgesprungen sind etc.

Es stellt sich daher nun die Frage, ob der Mieter diese vorzutragenden Umstände „nur glaubhaft“ machen muss?

Dies kann aber nicht angenommen werden, da der Mieter diese Umstände mit den normalen Beweismitteln eines Zivilprozesses beweisen kann und muss. Insoweit hat sich am Ablauf eines Zivilprozesses nichts geändert. Es ist nicht einzusehen, dass der Zivilprozess wegen der Covid-19-Pandemie völlig auf den Kopf gestellt wird. Zudem würde dies dem Anspruch des Vermieters auf Waffengleichheit widersprechen.

Daher wird der Mieter solche Umstände, die bei ihm eingetreten sind, auch weiterhin durch den Vollbeweis beweisen müssen, wenn der Vermieter diese Umstände bestritten hat. Eine Glaubhaftmachung wird dem Mieter nicht weiterhelfen. Wenn er sich hierauf alleine verlässt, würde dies unweigerlich den Prozessverlust zur Folge haben.

 

Ja, was ist denn dann glaubhaft zu machen?

 

Worauf kommt es also nun an? Der Gesetzgeber hat voraussichtlich lediglich eine Beweiserleichterung durch Art 240 § 2 Absatz 1 Satz 2 EGBGB einführen wollen. Wenn der Mieter hiernach genügend zu den bei ihm eingetretenen Folgen vorträgt, wird die Ursächlichkeit zwischen der Covid-19-Pandemie und der ausbleibenden Zahlung widerleglich vermutet.

Dem Vermieter bleibt dann immer noch die Möglichkeit, die Beweisvermutung zu erschüttern. Hierzu könnte der Vermieter Umstände vortragen, die bereits vor der Covid-19-Pandemie vorlagen, und für den Zahlungsausfall auch ohne die Covid-19-Pandemie ursächlich geworden wären. So könnte der Vermieter vortragen, dass die Geschäfte bereits vorher schlecht liefen oder der Arbeitsplatz bereit weit vorher gefährdet war und das auch ohne Covid-19-Pandemie ein Zahlungsausfall in dem Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 bevorstand.

 

Gibt es bereits Entscheidungen

Ja! Das Amtsgericht Hanau (Aktenzeichen: 32 C 136/20) hat sich mit den oben aufgezeigten Argumenten auseinandergesetzt.

Die Argumente das Amtsgericht sind in sich schlüssig und dürften auch in anderen Fällen von anderen Gerichten entsprechend aufgegriffen werden.