Voraussetzungen der Verwalterbestellung

Durch die grundlegende Überarbeitung der Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 wurde der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft in seiner Funktion erheblich aufgewertet. Nunmehr wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten (§ 9b Absatz 1 Satz 1 WEG). Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam (§ 9b Absatz 1 Satz 3 WEG).

Damit nimmt der Verwalter nahezu die Stellung eines Geschäftsführers einer GmbH ein. Auch wenn der Verwalter im Innenverhältnis gegenüber den Eigentümer weiterhin verpflichtet bleibt, die Weisungen der Eigentümer zu befolgen, so können alles anderen Personen außerhalb der WEG (z.B. Handwerker) von einer umfassenden und unbeschränkten Vertretungsmacht ausgehen.

Dennoch bleibt der Verwalter grundsätzlich nur ein ausführendes Organ der Gemeinschaft. Er ist an Weisungen, überwiegend also an die Beschlüsse, der Gemeinschaft gebunden. Er hat die von der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse durchzusetzen. Zudem hat der die Gemeinschaft stets so zu informieren, dass diese die richtigen Beschlüsse fassen können. Eine Pflicht zur Bestellung eines Verwalters für die WEG ist gegenwärtig noch nicht erforderlich. Die Gemeinschaft kann sich also auch selbst verwalten. Dennoch hat der Gesetzgeber deutlich zum erkennen gegeben, dass er die Verwaltung der Gemeinschaft durch einen Verwalter bevorzugt und die verwalterlose WEG die Ausnahme sein soll. Die Rechtsprechung hat zudem den grundlegenden Anspruch eines Eigentümers auf Fremdverwaltung entwickelt. Jeder Eigentümer kann daher von einigen Ausnahmen abgesehen verlangen, dass die Gemeinschaft einen fremden Verwalter einsetzt, sich also nicht selbst verwaltet.

Bestellung des Verwalter

Das Verhältnis des Verwalters zur Gemeinschaft kommt auf zwei unterschiedlichen Ebenen zu tragen:

1. Der Verwalter wird durch Mehrheitsbeschluss zum Verwalter der WEG ernannt (bestellt).
2. Darüber hinaus besteht zwischen Verwalter und Gemeinschaft ein zivilrechtlicher Vertrag (Verwaltervertrag). Erst durch diesen Vertrag werden die einzelnen Rechte und Pflichten des Verwalters zur Gemeinschaft im Detail geregelt (z.B. Umfang der Bezahlung; Laufzeit; Kündigungsfristen). Auch über das Zustandekommen des Vertrages, den die WEG mit dem Verwalter abschließen soll, muss die Gemeinschaft beschließen.

Wenn die WEG also einen Verwalter bestellt, werden und sollen in der Regel zwei Beschlüsse gefasst werden. Mit dem ersten Beschluss wird der Verwalter zum WEG-Verwalter bestellt. Durch den zweiten Beschluss wird über den abzuschließenden Vertrag abgestimmt.

Probleme bei der Beschlussfassung

Die von der Gemeinschaft gefassten Mehrheitsbeschlüsse müssen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Beschlüsse, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, können von einzelnen Eigentümer gerichtlich angefochten werden (Beschlussanfechtungsklage). Die Klagefrist beträgt 1 Monat. Die Frist beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung an zu laufen und nicht erst mit Zusendung des Protokolls.

Ein Beschluss entspricht in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn den Eigentümer nur ein Verwalter ohne Vergleichsmöglichkeiten präsentiert wird. In der Regel sollten 3 Vergleichsangebote vorgelegt werden. Ausnahmen hiervon sind möglich, beispielsweise bei der Folgebeauftragung des gleichen Verwalters oder wenn nur ein oder zwei Verwalter sich zur Übernahme der Verwaltung bereit erklärt haben.

Ein weiteres Problem ergibt sich auch, wenn zwar nur über die Bestellung des Verwalters beschlossen worden ist, die Gemeinschaft jedoch keinen Beschluss über den mit dem Verwalter zu schließenden Vertrag gefasst hat. Denn erst durch den Vertrag werden die grundsätzlichen Rechte und Pflichten geregelt.

Ein Fall des Amtsgerichts Frankfurt am Main

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hatte am 10.01.2024 (Az.: 33 C 2074/23) über die Bestellung eines Verwalters zu entscheiden, deren Beschlussfassung in beiden oben aufgeführten Punkten problematisch war.

Was war geschehen:

Die Gemeinschaft bestand aus einem großen Mehrheitseigentümer, welcher über 801 von 1046 Miteigentumsanteilen verfügte. Die beiden klagenden Eigentümer verfügten über den Rest und waren damit deutlich in der Minderheit. Auf der Eigentümerversammlung vom 19.05.2023 stellte sich der Geschäftsführer der persönlich haftende Gesellschafterin der Mehrheitseigentümerin als Verwalter zur Wahl. Bei der Mehrheitseigentümerin handelte sich um eine GmbH & Co. KG, also um eine Kommanditgesellschaft. Das Konstrukt der Kommanditgesellschaft erfordert es, dass ein Gesellschafter (also ein Eigentümer) persönlich haftet. Im vorliegenden Fall war dies eine GmbH. Der Geschäftsführer dieser GmbH wollte sich nun zum Verwalter WEG bestellen lassen.

Beschlossen wurde nur die Bestellung des Verwalters. Der Abschluss eines Verwaltervertrages war nicht vorgesehen. Der Verwalter sollte seine Tätigkeit zudem „unentgeltlich„, also kostenlos erbringen. Der Bestellungsbeschluss wurde erwartungsgemäß von der Mehrheitseigentümerin gefasst. Hiergegen wendeten sich die Minderheitseigentümer durch Beschlussanfechtungsklage.

Die Entscheidungsgründe

Das Amtsgericht erklärte den Beschluss für unwirksam, da er ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Nur unter besonderen Umständen kann von dieser Voraussetzung übergangsweise abgewichen werden, beispielsweise bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalter. Ein solcher Umstand lag aber nicht vor.

Die Gemeinschaft hatte über einen Verwaltervertrag überhaupt keinen Beschluss gefasst. Selbst wenn wie im vorliegenden Fall allen beschließenden Eigentümern mitgeteilt worden und bekannt war, dass der bestellte Verwalter nicht beabsichtigte, eine Vergütung zu beanspruchen, so wurde dies doch nicht ausdrücklich durch die Eigentümer geregelt oder im Beschlussprotokoll festgehalten worden. Das Gericht sah darin künftig erhebliche Beweisschwierigkeiten für die Gemeinschaft, sollte der Verwalter plötzlich doch eine üblicher Vergütung oder Aufwandsentschädigung verlangen.

Da zudem auch die Laufzeit ebenfalls zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags gehört, welche für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung sind, widersprach der Bestellungsbeschluss des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung.

Aufgrund der völlig fehlenden Regelungen über die Rechte und Pflichten gegenüber dem Verwalter, war es den Eigentümern zudem aufgrund der fehlenden Vergleichsangebote gar nicht möglich zu entscheiden, zu welchen Bedingungen ein erfahrener, qualifizierter Verwalter die Tätigkeit auszuführen bereit gewesen wäre. Das Amtsgericht bemängelte also auch die fehlenden Vergleichsangebote.

Für die Praxis

Problematisch ist, wenn nur ein Verwalter bestellt wird und es in der Eigentümerversammlung darüber hinaus nicht zu keiner Entscheidung über den Inhalt eines Verwaltervertrages kommt. Der fehlende Beschluss über den Inhalt eines Verwaltervertages infiziert damit grundsätzlich den Bestellungsbeschluss des Verwalter. Dieser ist damit anfechtbar.

Der Verwalter kann nach dem Gesetz stets die übliche Vergütung verlangen. Wenn die WEG und der Verwalter also keine Vereinbarung über die Höhe der Vergütung treffen, schuldet die WEG trotzdem stets die übliche Vergütung. Wie hoch diese ist, ist völlig unvorhersehbar und könnte nur durch ein Sachverständigen bestimmt werden. Schon deswegen sollten man stets Regelung über die Vergütung treffen und vor allem auch über die Laufzeit und die Kündigungsfristen.

Qualifizierte Verwalter werden der WEG bereits von sich aus einen Vertragsentwurf vorlegen. Damit haben beide Seiten Klarheit über ihre Rechten und Pflichten. Ohne genauen Vertrag sollte kein Verwalter bestellt werden.