Saldoklage im Mietrecht 2 – BGH bringt Amtsrichtern das Rechnen bei!

Am 21.03.2018 berichtete ich bereits über die tagesaktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Zulässigkeit von Saldoklagen im Mietrecht, welche durch meine Kanzlei in allen 3 Instanzen begleitet wurde. Nun liegt die Entscheidung im Wortlaut vor. Sie kann hier im Original abgerufen werden. Mit seinem Urteil endet ein langer Streit in der Rechtsprechung. Die Entscheidung wird zudem als Grundsatzentscheidung ihren Weg in die vom BGH veröffentlichte Entscheidungssammlung BGHZ finden. Vermieter können nunmehr grundsätzlich Rückstände unter Vorlage eines Mietkontos einklagen, ohne eine Tilgungsreihenfolge … Weiterlesen

Ohne Belegeinsicht keine Zahlungspflicht der Betriebskostennachzahlung

Um was es geht Die Jahresabrechnung der Betriebskosten stellt regelmäßig Vermieter und Mieter vor großen Herausforderungen. Insbesondere die Positionen Heizkosten und Warmwasserkosten sind für viele Mieter und Vermieter ein Buch mit sieben Siegeln. Meist übernehmen ohnehin große Abrechnungsunternehmen die Berechnungen und überlassen den Vertragsparteien eine undurchschaubare Ansammlung von Daten auf mehreren Seiten. Während Mieter im Angesicht hoher Nachforderungen die Korrektheit dieser Abrechnungsdaten an sich bezweifeln führen Vermieter einen hohen Verbrauch an, der auf das persönliche Nutzerverhalten des Mieters zurückzuführen sei. … Weiterlesen

Saldoklage – Zulässig!

In seiner Entscheidung vom heutigen Tag hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass sog. “Saldoklagen” im Mietrecht zulässig sind (Urt. v. 21.03.2018, Az.: VIII ZR 68/17). Damit wendet sich der BGH gegen eine weit verbreitete Ansicht im juristischen Schrifttum, die bisher von der Unzulässigkeit einer sog. Saldoklage im Mietrecht ausging. Die Richter des Bundesgerichtshofes betonten, es sei nicht nachvollziehbar, dass ihre Entscheidung vom 09.01.2013 (Az.:VIII ZR 94/12) derart missverstanden werden konnte. Viele Kommentatoren interpretierten die Entscheidung vom  09.01.2013 dahingehend, dass eine … Weiterlesen

Schadensersatz ohne Fristsetzung bei Beschädigung der Mietsache

Der Fall In dem Rechtsstreit vor dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 28. Februar 2018, Az.: VIII ZR 157/17) zog der Mieter nach 7 Jahren aus der Mietwohnung aus. Bei Auszug war die Wohnung in mehreren Zimmern mit Schimmel befallen. Zudem waren die Badezimmerarmaturen nicht pfleglich behandelt worden und  dadurch beschädigt worden und an einem Heizkörper gab es zudem einen Lackschaden. Der Vermieter machte vom Mieter Schadensersatzansprüche in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen gelten. Er setzte dem Mieter keine Frist zur … Weiterlesen

Betriebskostenabrechnung – Wärmezähler

Die rechtliche Ausgangslage Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ist seit dem 31. Dezember 2013 bei verbundenen Anlagen mit einem Wärmezähler zu messen. Gemeint sind damit nur Heizungsanlagen die sowohl für die Erwärmung des Wassers als auch für die Raumwärme betrieben werden. Eine Heizungsanlage bedient somit die beiden “Heizkreisläufe”. Dennoch muss nach dem Gesetz die aufgewendete Energie (Öl, Gas etc.) für beide Kreisläufe separat berechnet werden. Dies soll durch Wärmezähler geschehen. Manchmal fehlt jedoch ein Wärmezähler, weil schlicht vergessen … Weiterlesen

Schönheitsreparaturenvorauszahlungen?

Die rechtliche Ausgangslage Für die Überlassung der Mietsache zahlt der Mieter die monatliche Miete. Für die Betriebskosten zahlt der Mieter eine Vorauszahlung und später die ihm nach der Abrechnung zur Last fallenden anteiligen Kosten. Das Gesetz geht davon aus, dass mit der monatlichen Miete die Nutzung der Wohnung und deren ständigen Abnutzung durch Gebrauch abgegolten sind. Der Mieter kann hiernach bei entsprechender Abnutzung seiner Wohnung vom Vermieter grds. die „Renovierung“ verlangen. Der Vermieter muss also regelmäßig die Schönheitsreparaturen wie tapezieren … Weiterlesen

WEG Verwaltung jenseits von Recht und Gesetz

Was war geschehen? Nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft beruft die noch vom Bauherren eingesetzte Verwaltung die erste Eigentümerversammlung ein. Die Tagesordnung umfasst lediglich folgende Punkte: Beschluss über Sanierungen Ausstehende Arbeiten und Mängel am Gemeinschaftseigentum Sonstige Hausangelegenheiten Ausführungen oder gar ein konkreter Beschlussentwurf wurden nicht mitgeteilt. In der Versammlung wurden sodann Auftragsvergaben für die Sanierung beschlossen. Kurzfristig wurde zudem auf Wunsch eines Eigentümers ein Beschluss über die Entfernung eines Baumes auf dem Grundstück beschlossen, jedoch nicht mit allen Stimmen der anwesenden Eigentümer. … Weiterlesen

Betriebskosten: Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter

Was ist geschehen? Ist als Maßstab bei der Betriebskosten die gesamte Fläche oder nur die vermietete Fläche des Objekts heranzuziehen? Mit dieser Frage musste sich das Kammergericht (Berlin) in seiner Entscheidung vom 06.06.2017 (Az.: 8 U 40/15) auseinandersetzen. Im Mietvertrag sollte sich der Anteil der eigenen gemieteten Flächen bei den Betriebskosten am Anteil der  gesamten vermieten Flächen berechnen und nicht an der gesamten Fläche des Miethauses. Sind hiernach weniger Flächen insgesamt vermietet, trägt der Mieter mit steigenden Leerflächen mehr Betriebskosten. … Weiterlesen

Entgleisung nach Rüsselsheimer Art…

“Das werden Sie bereuen!” … sind nicht gerade die Worte, die man von einem Kollegen der Gegenseite erwartet. Schon gar nicht, wenn er diese an den Gegner direkt richtet. Man erlebt ja viel bei Gericht und häufig kochen die Emotionen über. Wie gut, wenn dann Richter Anwälte und vor allem der eigene Anwalt einen kühlen Kopf bewahren. Es war daher eine Premiere vor Gericht, als der Kollege der Gegenseite plötzlich eine solche, und “unwürdige”, Entgleisung darbot. Er vermochte sich auch … Weiterlesen

Betriebskosten: Wenn der Wärmezähler fehlt

Die Theorie In den Betriebskosten sind auch die Kosten für die Heizungsanlage enthalten. Diese sorgt gleichzeitig für warme Wasser und für eine Beheizung der Räume. In der Regel gibt es nur eine Heizung, die sowohl das Wasser erwärmt als auch die Heizkörper erhitzt. Doch welche Menge des Energieträgers (Öl, Gas etc.) wird für die Erwärmung des Wassers und für die Beheizung der Räume verwendet? Hierfür schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass ab dem 31. Dezember 2013 die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage … Weiterlesen