Auskunftsansprüche der Mietpreisbremse

Seit 2015 gilt in Deutschland in angespannten Wohnlagen die sog. Mietpreisbremse. Sie ist geregelt in den §§ 556d BGB ff.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse bezeichnet eine Begrenzung der Miete bei Neuvermietung von Wohnungen. Mietet ein Mieter eine Wohnung neu an, darf die Miete grundsätzlich nicht mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen. In Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete meist leicht berechnet werden. Mieter können dann leicht berechnen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde.

Dort, wo es keinen Mietspiegel gibt, ist es für Mieter schwieriger zu prüfen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde. Praktisch ist dies eigentlich nicht möglich. Im Gegenzug ist es aber auch für Vermieter praktisch nicht möglich, Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzuführen.

Da die Miete bei Neuvermietungen grundsätzlich nicht höher als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete sein darf, wird die Entwicklung der Mieten gebremst. Daher die Bezeichnung Mietpreisbremse.

Was sind die Folgen bei Verstößen?

Stellt der Mieter fest, dass seine Miete bei Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, kann er grundsätzlich den Teil der Miete zurückverlangen, der über diese 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Hierzu muss der Mieter aber zunächst den Verstoß gegen die Mietpreisbremse „rügen“. Nur dann kann er die überhöhte Miete zurückverlangen, auch rückwirkend.

Es gibt hierbei aber 2 besondere Fristen:

1. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, kann der Mieter nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.

• War das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann der Mieter nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. In diesem Fall erhält der Mieter praktisch nichts mehr, da die Miete in der Regel dann bereits gezahlt wurde.

Ausnahmen

Es gibt auch hier einige Ausnahmen, die beachtet werden müssen.

1. Wenn eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, ist der Vermieter nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Er kann also eine beliebige Miete festlegen, solange er nicht gegen das sog. Wirtschaftsstrafgesetz verstößt.

• Auch wenn es sich bei dem neuen Mietvertrag um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt, kann der Vermieter ebenfalls im Rahmen des Wirtschaftsstrafgesetz die Miethöhe frei wählen. Eine Begrenzung auf die ortsübliche Vergleichsmiete findet dann ebenfalls nicht statt.

• Auch wenn die Vormiete bereits höher als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete war, kann der Vermieter diese Miete wieder verlangen.

Wenn aber innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vor-Mietverhältnisses eine Mieterhöhung vereinbart wurde, bleibt diese speziell unbeachtlich. Damit ist ausgeschlossen, dass Vermieter und Vormieter kurz vor Ende des Mietvertrages die Miete künstlich erhöhen, um der Mietpreisbremse zu entgehen.

Auch Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren können eine höhere Miete bei Mietbeginn rechtfertigen. Hierbei darf der Betrag der Modernisierungsmieterhöhung auf die 10 Prozent-Grenze obendrauf geschlagen werden.

Auskünfte

Um überhaupt einen Überblick über die Ausnahmen zu erhalten, darf der Mieter vom Vermieter entsprechende Auskünfte verlangen. Das Auskunftsverlangen ist wichtig, damit bei der gerichtlichen Geltendmachung der Forderung nicht plötzlich eine gesetzliche Ausnahme den Anspruch zunichte macht und der Rechtsstreit verloren geht.

Anwaltlich vertretene Mieter werden daher immer zunächst den Auskunftsanspruch gerichtlich geltend machen, wenn dieser nicht freiwillig erteilt wurde. Es muss zwingend zuvor eine Auskunft unter Fristsetzung gefordert werden.

Dies hat der Bundesgerichtshof nebenbei in einer Entscheidung VIII ZR 133/20 (Urteil vom 23.03.2022) bestätigt. Dieser Aufsehen erregende Fall hatte seinen Schwerpunkt in Fragen der Zulässigkeit von Klage sog. Legal-Tech-Unternehmen. Es wurden dort aber auch allgemein interessante Fragen für alle Mietrechtler geklärt.

Für Vermieter ist es daher äußerst gefährlich, entsprechende Auskunftsbegehren, die unter Fristsetzung gefordert werden, unbeachtet zu lassen. Denn in diesem Fall könnte eine Klage auf Auskunftserteilung mit sehr Hoher Erfolgswahrscheinlichkeit erhoben werden. Die Erfolgsaussichten einer solchen Klage wären nahezu 100 Prozent. Das Kostenrisiko für Vermieter äußerst hoch.

Ein besonderer Clou hierbei, auch dies geht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor, ist die Verbindung der Auskunftsklage mit einem Teil des Rückzahlungsanspruches. Durch diese sehr elegante Verbindung der Ansprüche kann der Mieter sein Kostenrisiko auch ohne Rechtsschutzversicherung maximal reduzieren. Dies war in dem Fall ein sehr raffiniertes Vorgehen der sog. Legal-Tech-Industrie, die dieses Verfahren angestoßen hatte.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Vermieter grundsätzlich und uneingeschränkt Auskunft zu erteilen,

1. über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete,

2. über mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhungen,

3. über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und einen sich ggf. hieraus ergebenden Betrag einer Mieterhöhung,

4. darüber, ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt.