Kinderlärm ist kein Lärm, er ist Zukunftsmusik!?

e-  oder: Sinn und Zweck von Lärmprotokollen – Zugegeben, die Überschrift stellt das Problem Kinderlärm in Mietwohnungen überspitzt dar. Die überwiegende Auffassung der Gerichte dürfte aber in diesem Sinne häufig entscheiden und mit Lärm geplagten Mietern kein Erbarmen haben. Doch so weit geht der Bundesgerichtshof nicht und findet auch für lärmgeplagte Mieter Gehör. Was war geschehen? Der Kläger wohnt seit 2004 als Mieter in einem Acht-Familienhaus in Berlin. Direkt in der Wohnung über dem Kläger wohnte eine Familie mit zwei … Weiterlesen

Fiktiver Schadensersatz bei unterbliebenen Schönheitsreparaturen?

Definition und Ausgangslage Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder „Kalken der Wände und Decken“, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz). Grundsätzlich muss der Vermieter während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchführen und auch die Kosten hierfür tragen. In den meisten Mietverträgen wird diese Pflicht jedoch auf den Mieter umgelegt. Dann muss der Mieter während und ggf. bei Auszug die … Weiterlesen

Saldoklage im Mietrecht 2 – BGH bringt Amtsrichtern das Rechnen bei!

Am 21.03.2018 berichtete ich bereits über die tagesaktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Zulässigkeit von Saldoklagen im Mietrecht, welche durch meine Kanzlei in allen 3 Instanzen begleitet wurde. Nun liegt die Entscheidung im Wortlaut vor. Sie kann hier im Original abgerufen werden. Mit seinem Urteil endet ein langer Streit in der Rechtsprechung. Die Entscheidung wird zudem als Grundsatzentscheidung ihren Weg in die vom BGH veröffentlichte Entscheidungssammlung BGHZ finden. Vermieter können nunmehr grundsätzlich Rückstände unter Vorlage eines Mietkontos einklagen, ohne eine Tilgungsreihenfolge … Weiterlesen

Saldoklage – Zulässig!

In seiner Entscheidung vom heutigen Tag hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass sog. “Saldoklagen” im Mietrecht zulässig sind (Urt. v. 21.03.2018, Az.: VIII ZR 68/17). Damit wendet sich der BGH gegen eine weit verbreitete Ansicht im juristischen Schrifttum, die bisher von der Unzulässigkeit einer sog. Saldoklage im Mietrecht ausging. Die Richter des Bundesgerichtshofes betonten, es sei nicht nachvollziehbar, dass ihre Entscheidung vom 09.01.2013 (Az.:VIII ZR 94/12) derart missverstanden werden konnte. Viele Kommentatoren interpretierten die Entscheidung vom  09.01.2013 dahingehend, dass eine … Weiterlesen

Schadensersatz ohne Fristsetzung bei Beschädigung der Mietsache

Der Fall In dem Rechtsstreit vor dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 28. Februar 2018, Az.: VIII ZR 157/17) zog der Mieter nach 7 Jahren aus der Mietwohnung aus. Bei Auszug war die Wohnung in mehreren Zimmern mit Schimmel befallen. Zudem waren die Badezimmerarmaturen nicht pfleglich behandelt worden und  dadurch beschädigt worden und an einem Heizkörper gab es zudem einen Lackschaden. Der Vermieter machte vom Mieter Schadensersatzansprüche in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen gelten. Er setzte dem Mieter keine Frist zur … Weiterlesen

Entgleisung nach Rüsselsheimer Art…

“Das werden Sie bereuen!” … sind nicht gerade die Worte, die man von einem Kollegen der Gegenseite erwartet. Schon gar nicht, wenn er diese an den Gegner direkt richtet. Man erlebt ja viel bei Gericht und häufig kochen die Emotionen über. Wie gut, wenn dann Richter Anwälte und vor allem der eigene Anwalt einen kühlen Kopf bewahren. Es war daher eine Premiere vor Gericht, als der Kollege der Gegenseite plötzlich eine solche, und “unwürdige”, Entgleisung darbot. Er vermochte sich auch … Weiterlesen

Mietermehrheit – Reicht Zugang der Kündigung an einen aus?

Rechtliche Einordnung Die Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich erfolgen und laut Gesetz auch jedem einzelnen Mieter zugestellt werden. In Mietverträgen wird jedoch teilweise abweichend geregelt, dass der Vermieter auch Kündigungserklärungen nur gegenüber einem Mieter bekannt machen kann, diese dann aber gegen alle wirken soll. Also auch gegenüber dem Mieter, der die Kündigung möglicherweise nie erhalten hat.   Das Rechtsproblem Eine solche vertragliche Regelung widerspricht der gesetzlichen Regelung. Die Kündigungserklärung muss laut Gesetz von allen gegenüber allen erklärt werden. Daher sind … Weiterlesen

Urteilsbesprechung Zeitschrift für Immobilien- & Mietrecht (IMR) IMR 05/2017

Im aktuellen Heft der Zeitschrift für Immobilien- & Mietrecht (IMR) IMR 05/2017, 211 finden Sie nun eine Urteilsbesprechung zur Entscheidung über die Zulässigkeit eines auch unterschiedlichen Forderungen bestehenden Saldoklage. Hierüber habe ich bereits ausführlich berichtet. Nunmehr wird der Bundesgerichtshof hierüber zu entscheiden haben. Die Vermieterin hat gegen das Urteil Revision eingelegt. Die Leser meines Blogs werden natürlich zu den Ersten gehören, die ich über die Entscheidung des BGH informieren werde.

Unterschrift ist nicht gleich Unterschrift

Rechtliche Einordnung Sowohl im Mietrecht als auch im Arbeitsrecht unterliegen Kündigungsschreiben einem besonderen Formzwang: dem Schriftformerfordernis. Dies bedeutet, dass die Erklärungen schriftlich erfolgen müssen und unterschrieben sein müssen. Alternativ zur Schriftform kann die Kündigung eines Mietverhältnisses aber auch elektronisch durch eine elektronische Signatur erfolgen.   Das Rechtsproblem Damit die Schriftform eingehalten wird, muss das schriftliche Dokument unterschrieben sein. Eine Unterschrift setze ein aus Buchstaben einer üblichen Schrift bestehendes Gebilde voraus. Diese Unterschrift muss aber nicht lesbar sein. Der Schriftzug muss … Weiterlesen

Kinderlärm und Hellhörigkeit der Wohnung als Mangel?

Vor Gerichten werden zunehmend Streitigkeiten wegen Ruhestörungen und Lärmbelästigungen ausgetragen. Es hat den Anschein, als ob das Ruhebedürfnis in den eigenen vier Wänden gestiegen ist. Statistische Erhebungen fehlen hierzu jedoch. Schlechte Schallisolierung der Wohnhäuser verschärft hierbei die Problematik erheblich, so dass die Gerichte sich zunehmen mit der Problematik der Hellhörigkeit von Mietwohnungen auseinandersetzen müssen. Auch in seiner Entscheidung vom 05.09.2016 hatte sich das Landgericht Berlin (Az.: 67 S 41/16) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Kinderlärm in der Nachbarwohnung eines hellhörigen … Weiterlesen