Ferienwohnung und Mietrecht

Einleitung

 

Neben der klassischen Vermietung einer Wohnung an dauerhafte Mieter werden Wohnung häufig als Ferienwohnung oder als sog. Monteurwohnungen angeboten. Es handelt sich hierbei in der Regel um voll ausgestattete Wohnungen (Möbel und Geschirr) zum Zwecke der zeitlich begrenzten Vermietung. Ferienwohnungen dienen für kurze Zeit, von wenigen Tagen bis zu wenigen Wochen, der Unterbringung von Feriengästen. Monteurwohnungen werden hingegen meist auch über einen längeren Zeitraum an mehrere Handwerker eines Unternehmens gleichzeitig vermietet. Mieter bei den sog. Monteurwohnungen ist dann meist ein Unternehmen, welches seine angestellten Handwerker während des Betriebs einer Baustelle unterbringen will.

Vermieter, aber auch Mieter, machen sich hierbei selten Gedanken über die rechtlichen Grundlagen ihres Handelns. Im besten Fall werden Verträge der Unterbringung schriftlich abgeschlossen. Im schlechtesten Fall gibt es weder einen schriftlichen Vertrag noch weitere Vereinbarung, die über die Höhe der Miete und die Bezeichnung der Mietsache hinausgehen.

 

Welches Recht ist anwendbar?

 

Es gibt kein besonderes Recht für Ferienwohnungen oder Monteurwohnungen! Auch die Möblierung der Wohnungen eröffnen in der Regel kein besonderes Recht.

Es gibt nur ein Mietrecht!

Auch für Ferienwohnungen und Monteurwohnungen gilt grundsätzlich das allgemeine Mietrecht, welches auch für die dauerhafte Vermietung Anwendung findet.

 

Nur kleinere Einschränkungen beim Mieterschutz

 

Sowohl für die dauerhafte Vermietung von Wohnungen als auch für die Vermietung der möblierten Wohnung als Ferienwohnung oder als Monteurwohnungen gelten die gleichen Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch.

In Abgrenzung von dauerhaft vermieteten Wohnungen kennt das Gesetz u. a. solchen Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Unter dieser Bezeichnung fallen in der Regel die sog. Ferienwohnungen und Monteurwohnungen.

Für alle Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch (also Ferienwohnungen und Monteurswohnungen) vermietet sind, werden durch das Gesetz ganz gezielt einige mietschützende Vorschriften ausgeschaltet. Dies sind:

• Regelungen zur Miethöhe und Mieterhöhung
• Mietschutzvorschriften bei Kündigungen (insb. Einführung der grundlosen Kündigung)

Im Übrigen bleibt es aber bei den gesetzlichen Regelungen!

 

Welche Fallen drohen?

 

Vermieter von Ferienwohnungen und Monteuerwohnungen sind in ihrer Vertragsgestaltung viel freier, als bei der dauerhaften Vermietung. Allerdings müssen auch entsprechende Verträge geschlossen werden, da andernfalls die gesetzlichen Regelungen Anwendung finden.

Fehlen Regelungen zur Dauer der Anmietung oder zur Kündigungsfrist, gelten die gesetzlichen Regelungen:

Vermieter und Mieter haben eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Dauer geschlossen wurde, also keine befristete Mietzeit vereinbart wurde.

Handelt sich zudem um sog. Gewerberaumwohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens sechs Monate! Gerade bei der Anmietung von Monteuerwohnungen dürfte es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handeln.

Zu beachten ist hierbei, dass auch die Kündigung von Ferienwohnungen der Schriftform bedarf.

 

Was sollte auf jeden Fall geregelt werden?

 

Vermieter von Ferienwohnungen und Monteuerwohnungen sollten auch für diese zeitlich befristeten Verträge einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Hierin gehört wenigstens die Bezeichnung der Mietsache und die Höhe der Miete und die zeitliche Dauer der Vermietung bzw. die Kündigungsfrist.

Bei Ferienwohnungen dürfte der Mietvertrag in der Regel zeitlich sehr genau zu schließen sein. Bei Monteuerwohnungen ist die zeitliche Dauer meist schwieriger zu bestimmen. Hier sollte wenigstens eine sehr kurze Kündigungsfrist vereinbart werden.

Weiterhin bieten sich Regelungen zu den Zahlungsmodalitäten an und ob die Miete im Voraus gezahlt werden soll.

Die Mietverträge können auch mündlich vereinbart werden. Dies ist jedenfalls problemlos möglich, wenn die Vermietung weniger als 1 Jahr dauert. Dies dürfte bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurwohnungen aber ohnehin stets der Fall sein. Ein schriftlicher Mietvertrag ist aber selbstverständlich zu bevorzugen.

 

Was kann Schlimmes drohen?

 

Wie bereits ausgeführt können bei fehlender Vereinbarung erhebliche Kündigungsfristen bestehen. Der Vermieter könnte das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden. Vor allem wirken die langen Kündigungsfristen für die Mieter sehr nachteilig. Denn nach der gesetzlichen Regelung müsste die Miete noch mehrere Monate weiter gezahlt werden.

 

Keine Wahlmöglichkeit!

 

Mieter und Vermieter können nicht selbst durch den Mietvertrag vereinbaren, dass nur Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, vorliegt, wenn tatsächlich ein dauerhaftes normales Mietverhältnis vorliegt. Also allein die Bezeichnung als „Ferienwohnungsmietvetrag“ führt nicht automatisch dazu, dass auch eine Ferienwohnung vermietet wird. Und hierin liegt eine Gefahr für Vermieter, die ihre Wohnungen über eine längere Zeit als Ferienwohnung einem Mieter überlassen wollen. Sollte es hierüber zum Schwur vor Gericht kommen, könnte ein Gericht in dem Mietverhältnis einen normalen „Dauermietvertrag“ mit allen mieterschützenden Vorschriften erkennen. Aus dem Feriengast wird dann ganz schnell ein ganz gewöhnlicher Mieter. Eine Kündigung wäre dann nur mit dem gesetzlichen Kündigungsgrund möglich, z.B. Eigenbedarf.