Beschlüsse müssen verkündet werden!

  Die Entscheidungsfindung in Wohnungseigentümergemeinschaften findet hauptsächlich durch Beschlüsse statt. Hierzu treffen sich die Eigentümer in einer eigens mit Tagesordnung anzuberaumenden Wohnungseigentümerversammlung und fassen dort ihre Beschlüsse durch Abstimmung. Als Alternative hierzu kann auch ein Umlaufbeschluss gefasst werden. Hierzu muss jedoch jeder Eigentümer schriftlich zustimmen. Es ist also Einstimmigkeit erforderlich, damit der Beschluss wirksam wird. Doch wann kommt der Beschluss rechtlich zustande?   Kurz gefasst:   Nein! Ein Beschluss muss vom Verwalter verkündet werden. Insbesondere im Umlaufbeschlussverfahren reicht die schriftlichen … Weiterlesen

Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag – AGB Prüfung

Auch in Gewerberaummietverhältnis werden die Kosten für den „Betrieb der Mietsache“ (Betriebskosten) umgelegt. Da auch Mietverträge im Gewerberaum einer AGB Kontrolle unterliegen, stellt sich die Frage, wer die Betriebskosten bei Unwirksamkeit der Vereinbarung zahlen muss. Weiterhin stellt sich die immer wiederkehrende Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, falsche Abrechnungen mittels neuer Abrechnung korrigieren zu müssen. Was war geschehen?   Die Parteien vereinbarten in dem Gewerberaummietvertrag dass der Mieter „alle umlagefähigen Nebenkosten“ einschließlich dreier beispielhaft aufgeführten Kosten (Straßenreinigung, Abwassergebühren, Schornsteinfeger) nach … Weiterlesen

Mieterpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung in der Gewerberaummiete

  In der Gewerberaummiete können stärker als in der Wohnraummiete Pflichten auf den Mieter abgewälzt werden. Häufig ist in Gewerberaummietverträgen geregelt, dass der Mieter die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache übernehmen muss. Was geht und was nicht ist vielfach rechtlich noch ungeklärt. Was sind Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten?   Der Begriff orientiert sich an § 28 Zweite Berechnungsverordnung – II. BV. Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die … Weiterlesen

Das Dogma der 3 Vergleichsangebote in der WEG

  Sollen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Sanierungsmaßnahmen oder gar Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, stoßen die Eigentümer regelmäßig auf den Einwand, dass mindestens drei Vergleichsangebote der Beschlussfassung zu Grunde gelegt werden müssen. Lagen der Beschlussfassung weniger Angebote vor, droht die Anfechtung des Beschlusses mit hoher Erfolgswahrscheinlichkeit vor Gericht. Die Frist für die Erhebung der Beschlussanfechtungsklage beträgt 1 Monat. Nur wenn diese Frist überschritten wird, kann der Beschluss in Bestandskraft erwachsen und die Eigentümer erhielte Rechtssicherheit.   Woher stammt das Dogma der Alternativangebote?   … Weiterlesen

Das Problem der GbR als Vertragspartner bei der Klageerhebung

Im Gegensatz zu anderen Personengesellschaft (z.B. oHG, KG) und Kapitalgesellschaften (z.B. GmbH, AG) gibt es für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (auch GbR oder BGB-Gesellschaft genannt) kein Gesellschaftsregisters. Es ist daher nicht möglich, die Gesellschafter der GbR durch öffentliche Register zu identifizieren.   Das Problem   Viele Mietverträge führen auf Seite des Vermieters eine GbR. In der täglichen Praxis fällt auf, dass sich die Parteien bei Vertragsschluss nicht die Mühe machen, auch die einzelnen Gesellschafter im Mietvertrag zu bezeichnen. Hinzu kommt, … Weiterlesen

Mietmangel bei Überhitzung von Gewerberäumen?

  Mit steigenden Außentemperaturen erhöhen sich auch zunehmend die Raumtemperaturen. Besonders in Arbeitsräumen kann dies zu negativen Auswirkungen auf den Betriebsablauf führen. Dies ist besonders ärgerlich, wenn für die monatliche Miete nicht unerhebliche Zahlungen aufzuwenden sind und die Mieträume nur noch mit erheblichen Nachteilen nutzbar sind. Mit zunehmenden und länger andauernden Hitzeperioden wird sich diese Problematik zunehmend verschärfen. Die meisten Gebäude in Deutschland sind nicht auf längere Hitzeperioden ausgerichtet. Überwiegend sind Bürogebäude noch nicht klimatisiert bzw. besitzen eine klimatisch ungünstige … Weiterlesen

Rückwirkende Mietminderung

Kann die Miete für die Vergangenheit gemindert werden, obwohl der Mieter den Mangel kannte und die Miete dennoch vorbehaltlos gezahlt hat?   Ja, wenn dem Mieter nicht bekannt war, dass die Miete kraft Gesetzes gemindert war!   Was war geschehen?   In der Mietwohnung war seit Januar 2013 ein regelmäßig wiederkehrender fauliger Geruch aufgetreten. Die Mieter zeigten dem Vermieter den Mangel an, zahlten die Miete aber vollständig weiter. Im Oktober/November 2015 baten die Mieter ihre Vermieterin mehrfach vergeblich um Zustimmung … Weiterlesen

Vermieter muss defekte Telefonleitung reparieren

Man sollte meinen, das manche Pflichten aus einem Mietverhältnis so selbstverständlich sind, das hierüber kaum Streit entstehen sollte. Es kommt jedoch hin und wieder vor, dass angebliche Selbstverständlichkeiten durch drei Instanzen bis zum Bundesgerichtshof gejagt werden und dieser sich sodann intensiv mit einer Selbstverständlichkeit auseinandersetzt. Der aufmerksame Leser sucht vergeblich beim Lesen nach dem „Aha!“-Erlebnis und dreht bei seiner Suche hiernach verzweifelt jedes Wort gleich zweimal um.   Was war geschehen?   In einer Mietwohnung war ein Telefonanschluss vorhanden, der … Weiterlesen

Die Kaution nach dem Mietvertragsende

  Nachdem der Mietvertrag über eine Wohnung gekündigt und beendet wurde, stellt sich für viele Beteiligte die Frage nach dem Umgang mit der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution. Die Ansprüche Grundsätzlich sind gegenüber dem landläufigen Umgang mit der Kaution drei Ansprüche des Mieters zu unterscheiden: Auskunftsanspruch Teilauszahlungsanspruch Abrechnungsanspruch Auf Seiten des Vermieters stellt sich wiederum die Frage nach der Verrechnung von Gegenansprüchen (Schadensersatz, Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen) mit der Kaution.   Der Abrechnungsanspruch   Der Vermieter muss über die Kaution am … Weiterlesen

Schikanöse Modernisierungsmaßnahmen zwecks Mietervertreibung

Im Zuge des Mietanpassungsgesetzes, welches am 01.01.2019 in Kraft getreten ist, kam es auch zu einer Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954. Seit dem 01.01.2019 kann nunmehr durch den neuen § 6 des Wirtschaftsstrafgesetzes folgende Handlung als Ordnungswidrigkeit geahndet: Wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu … Weiterlesen