Das Untervermietungsproblem
Nicht selten werden Mieter selbst zu Vermietern, wenn die eigenen Mieträume untervermietet werden. Solange im Hauptmieterverhältnis keine Probleme aufkommen können beide Verträge nebenher gut existieren. Wenn aber der Hauptmietvertrag gekündigt wird oder der Hauptvermieter die Berechtigung zur Untervermietung wirksam widerruft, öffnen sich ungeahnte rechtliche Probleme für den Hauptmieter / Untervermieter.
Worin besteht das Problem?
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt keine Sonderregelung für Untermietverträge. Die mietrechtlichen Bestimmungen sind für „Hauptmietverträge“ und „Untermietverträge“ gleich. Denn es gibt nur einen Vertragstyp „Mietvertrag“. Einen „Untermietvertrag“ gibt es hiernach nicht.
Das soziale Mietrecht sieht strenge Regelung für die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen vor. Ein Mietvertrag kann nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes ordentliche beendet werden. Als ordentliche Kündigungsgründe kennt das Gesetz bei Dauermietverträgen:
- Erhebliche Vertragspflichtverletzungen
- Eigenbedarf
- Unwirtschaftlichkeit
Darüber hinaus gibt es noch ein allgemeines Kündigungsrecht. Hiernach muss aber ebenfalls ein berechtigtes Interesse bestehen, welches von seiner Schwere in die vorgenannten Gründe eingeordnet werden muss.
Weiterhin gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Vermieter, die selbst in dem Haus wohnen und es darüber hin aus in dem Haus nur noch eine Mietwohnung gibt. Für Untermietverhältnissen spielt dieses Kündigungsrecht aber keine Rolle.
Wicht ist nun, dass das soziale Mietrecht auch für „Untermietverträge“ gilt. Untermietvertrag und Mietvertrag sind im Sinne des Gesetzes das Gleiche. Der Untervermieter benötigt daher auch einen entsprechenden Kündigungsgrund. Sonst kann er den Untermietvertrag nicht kündigen.
Was passiert bei beim Widerruf der Untervermietungserlaubnis?
Der Untervermieter benötigt nach dem Gesetz einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Da in den meisten Fällen der Untervermieter nicht selbst in die Wohnung einziehen will, besteht auch kein Eigenbedarfsgrund. Zudem hat sich der Untermieter auch nicht vertragswidrig verhalten. Es gibt damit eigentlich kein Kündigungsgrund.
Auf der einen Seite muss der Hauptmieter bei erfolgtem Widerruf das Untermietverhältnis beenden. Auf der anderen Seite hat der Hauptmieter als Untervermieter aber keinen Kündigungsgrund und kann das Untermietverhältnis nicht beendet. Damit entsteht ein unauflösbarer Konflikt.
Was passiert bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses?
Auch hier bestehen die gleichen vorgenannten Probleme. Der Untervermieter verliert plötzlich seine Wohnung. Er kann diese dann nicht mehr seinem Untermieter zur Verfügung stellen. Aufgrund des Untermietvertrages ist er aber verpflichtet, dem Untermieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen. Wenn der der Untervermieter nun seine Wohnung verliert und der Untermieter ausziehen muss, wird der Untervermieter vertragsbrüchig. Der Untermieter kann dann sogar Schadensersatz für die verlorene Wohnung verlangen..
Welche rechtlichen Lösungen gibt es?
Die Frage nach eine Kündigungsmöglichkeit im Untermietverhältnis ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt.
Es gibt Ansätze die Kündigung auf das allgemeine Kündigungsrecht zu stützen. Allerdings muss hier dann eine Einordnung in die vorhandenen, vom Gesetz besonders genannten Kündigungsgründe erfolgen. Das gleiche Problem besteht auch bei einer Kündigung wegen Betriebsbedarf. Auch diesen Kündigungsgrund kennt das Gesetz nicht. Kündigungen werden daher auf das allgemeine Kündigungsrecht gestützt. Die Wirksamkeit hängt dann davon ab, ob eine Gewichtung entsprechend der bereits geregelten Kündigungsgründe vorgenommen werden kann. Ein Risiko für den Untervermieter. Es kann sein, dass der Untervermieter seinen Untermieter nicht mehr loswerden kann.
Der Untermietvertrag bleibt an dem Untervermieter wie Pech kleben.
Für die Praxis
Darum prüfe, wer sich vertraglich bindet!
Ein guter Ansatz ist zunächst die Aufnahme eines besonderen Kündigungsgrundes in den Untermietvertrag. Sicherheit erhält man hiermit aber nicht. Denn die Gefahr der Unwirksamkeit solcher Vereinbarungen ist sehr groß.
Besser fährt, wer sich bereits im Hauptmietvertrag gegenüber seinem Vermieter absichert. Es muss verhindert werden, dass der Mieter die Wohnung verliert, die er kraft Vertrages einem Dritten überlassen muss. Darüber hinaus sollte ein besonderes Augenmerk auf die Kündigung des Untermietvertrages gelegt werden, wenn diese unausweichlich ist. Denn die Kündigungsgründe müssen bereits in der Kündigungserklärung genannt werden. Wer zu schnell den Eigenbedarf als Kündigungsgrund heranzieht, könnte später in einem Gerichtsverfahren vorschnell verlieren.
Die Untervermietung ist aufgrund der Rechtslage als äußerst kritisch zu sehen. Die Frage, wie ein solches Mietverhältnis beendet werden kann, ist rechtlich noch nicht geklärt. Im schlimmsten Fall muss der Untervermieter eine Wohnung überlassen, über die er gar nicht mehr verfügt. Dies wäre aber eine Verletzung der Hauptleistungspflicht aus dem Untermietvertrag. Es drohen Schadensersatzansprüche durch den Untermieter gegen den Untervermieter / Hauptmieter!