Mieterhöhung nach Modernisierung
Nimmt der Vermieter Modernisierungen vor, kann er unter bestimmten Umständen seine Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Dies hatte in den vergangenen Jahren teilweise extreme Mieterhöhungen zur Folge. Insbesondere konnten sehr niedrige Mieten hierdurch extrem stark ansteigen. Im Rahmen einer Gesetzesänderung sollten Mieter daher vor zu starken Mieterhöhungen geschützt werden. Dies wiederum hat zu neuen Versuchen geführt, die Grenzen des rechtlich Möglichen durch geschicktes Kombinieren einer Modernisierungsmieterhöhung mit der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Vergleichsmieterhöhung) auszuschöpfen.
Die Änderungen
Seit dem 01.01.2019 wurden die Möglichkeiten der Modernisierungsmieterhöhung doppelt eingeschränkt. Zuvor konnte der Vermieter die Jahresmiete um 11 Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Dieser Wert wurde auf 8 Prozent reduziert.
Beispiel: Betrugen für eine Wohnung die gesamten Kosten der Modernisierung 10.000,00 €, kann der Vermieter die Jahresmiete um 800,00 € (= 8 Prozent von 10.000 €) erhöhen (Rechenweg: 10.000 € x 0,08 = 800 €). Die monatliche Mieterhöhung beträgt damit 66,67 € (Rechenweg: 800 € / 12 = 66,67€).
Darüber hinaus wurde eine Kappungsgrenze eingeführt. Hiernach darf sich die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 € / Quadratmeter erhöhen. Beträgt die aktuelle Miete zudem nur weniger als 7 € / Quadratmeter darf sich die die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 2 € / Quadratmeter erhöhen.
| Höhe der alten Miete: | Maximale Erhöhung innerhalb von 6 Jahren |
| 7 € / Quadratmeter und mehr | 3 € / Quadratmeter |
| Weniger als 7 € / Quadratmeter | 2 € / Quadratmeter |
Kombination mit der „normalen“ Mieterhöhung
Nach dem Gesetz kann der Vermieter die Miete regelmäßig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Hierbei besteht eine gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent. Dies kann bei angespannter Mietmärkte auf 15 Prozent gesenkt werden. Diese Möglichkeit steht dem Vermieter neben der Modernisierungsmieterhöhung nebeneinander zu. Beide Mieterhöhungen können daher grundsätzlich zur gleichen Zeit erfolgen:
Erst Modernisierungsmieterhöhung, dann Vergleichsmieterhöhung
Ohne Einschränkung soll der Vermieter zunächst eine Modernisierungsmieterhöhung durchführen können und danach eine weitere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Natürlich muss für die zweite Erhöhung dann noch Raum sein, also die ortsübliche Vergleichsmiete darf noch nicht erreicht worden sein.
Erst Vergleichsmieterhöhung, dann Modernisierungsmieterhöhung
Der Vermieter kann aber auch den umgekehrten Weg gehen und zuerst die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und danach eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben sich hierbei aber wieder zwei Möglichkeiten:
1. Es kann die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen herangezogen werden, die dem nicht modernisierten, also noch dem alten, Zustand der Wohnung entspricht.
Beispiel: Der Vermieter hat einen Balkon angebaut. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird der neue Balkon noch nicht berücksichtigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete fällt daher niedriger aus, weil Wohnungen ohne Balkon in der Regel günstiger sind.
2. Es kann aber auch die ortsübliche Vergleichsmiete solcher Wohnungen herangezogen werden, die dem modernisierten Zustand der Wohnung entspricht.
Bsp.: Der Vermieter hat einen Balkon angebaut. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird der neue Balkon bereits bei den Vergleichswohnungen / Mietspiegel berücksichtigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete fällt daher höher aus, weil Wohnungen mit Balkon in der Regel teurer sind.
Einschränkungen
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 16.12.2020 (Az.: VIII ZR 367/18) die Möglichkeiten der Variationen eingeschränkt.
Wenn zunächst die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf das Basis des modernisierten Zustandes erhöht und dann im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung die Modernisierungskosten umlegt werden sollen, wird die maximale Mieterhöhung beschränkt. In diesem Fall muss nach dem BGH ist die gesamte Mieterhöhung auf die durch die Modernisierung mögliche Mieterhöhung gedeckelt werden. Es ist daher nur noch folgende Mieterhöhung im zweiten Schritt möglich:
Berechnungsweg: Modernisierungsmieterhöhungsbetrag – Vergleichsmietenerhöhungsbetrag = Maximale Erhöhung.
Bsp.: Der Vermieter hat einen Balkon angebaut. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird von ihm bereits der neue Balkon berücksichtigt. Der Balkon hat 20.000 € gekostet. Die Wohnung ist 50 qm groß. Der Vermieter kann daher die monatliche Miete um 133,32 € erhöhen, bzw. 2,67 € / Quadratmeter. Beträgt die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung des modernisierten Zustandes 2,00 € / Quadratmeter, kann die Miete in dem zweiten Erhöhungsverlangen nur noch um 0,67 € / pro Quadratmeter erhöht werden (2,67 € – 2,00 € = 0,67 €)
Taktik
Auch wenn in der Variante „Erst Vergleichsmieterhöhung, dann Modernisierungsmieterhöhung“ die vorgenannte Beschränkung zu beachten ist, kann dies für den Vermieter bei niedrigen Mieten unter Umständen aber auch vorteilhafter erscheinen.
Beträgt die aktuelle Miete weniger als 7,00 € pro Quadratmeter darf die Miete durch eine Modernisierungsmieterhöhung maximal nur um 2,00 € pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren erhöht werden. Es könnte daher zunächst versucht werden, die Miete durch eine Vergleichsmieterhöhung über diesen Betrag zu heben. Danach könnte durch eine Modernisierungsmieterhöhung die Miete bis zu 3,00 € pro Quadratmeter erhöht werden.
Beispiel: Die Miete beträgt im vorgenannten Beispiel 6,99 € / qm. Damit beträgt die Miete insgesamt 349,50 €. Der Vermieter kann die Miete unter Beachtung der Kappungsgrenze um 69,90 € erhöhen, bzw. 1,39 € / qm. Wenn zunächst die Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen wird, kann die Miete maximal um 2,00 € / Quadratmeter erhöht werden. Für die Balkonsanierung kann der Vermieter also die Miete nur um 2,00 € / Quadratmeter erhöhen, statt 2,66 € / Quadratmeter (= 20.000 € x 0,008 / 12 Monate / 50 Quadratmeter).
Wird zunächst die Vergleichsmieterhöhung auf der Basis des unsanierten Zustandes durchgeführt, erhöht sich die Miete auf mehr als 7,00 € / Quadratmeter. Der Vermieter kann dann in der zweiten Modernisierungsmieterhöhung die Mieter erneut um den vollen Betrag in Höhe von 2,66 € / Quadratmeter erhöhen.
Fazit
Der Kopf raucht!
Durch die Kombinationsmöglichkeiten von Vergleichsmieterhöhung und Modernisierungsmieterhöhung werden Mieterhöhungen schwieriger zu durchschauen und für Mieter und Vermieter komplizierter. Welcher Weg taktisch am sinnvollsten ist, kann daher meist nur eine Vergleichsrechnungen begreifbar machen. Der Arbeitsaufwand für Vermieter steigt hierdurch. Aber auch die Kontrollierbarkeit für Mieter wird durch die verschiedenen Varianten und Grenzen schwieriger.