Auch Mieter sind an Zweckbestimmungen der WEG gebunden!

Oft wird in Teilungserklärungen geregelt, wie das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf. In Betracht kommen beispielsweise Beschränkungen auf eine Wohnnutzung. Dann dürfen die entsprechenden Einheiten hauptsächlich auch nur zum Wohnen genutzt werden. Teilweise darf zwar auch eine gleich wenig störende Nutzung vorgenommen werden. Eine anderweitige Nutzung ist aber regelmäßig ausgeschlossen. Doch was geschieht, wenn der Mieter des Eigentümers die Wohnung zweckwidrig nutzt und der Eigentümer nicht tätig wird? Stehen den anderen Eigentümern oder der WEG unmittelbar Unterlassungsansprüche gegen den Mieter zu? Diese Frage war bisher nicht eindeutig geklärt. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 25.10.2019 (Az.: VZR 271/18) die Frage nun eindeutig bejaht!

Was war geschehen?

Der Mieter nutzte eine Teileigentumseinheit im Erdgeschoss. Nach der Teilungserklärung durfte diese Einheit nur als „Laden“ genutzt werden. Der Mieter betrieb in der Einheit eine Eisdiele, in der er neben Eis auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke anbot. In den Räumlichkeiten und in der Fläche davor stellte der Mieter Stühle und Tische auf, von wo er seine Gäste aus bewirtete.

Dies missfiel einigen Eigentümern. Durch Beschluss zog die Gemeinschaft die individuellen Ansprüche der Eigentümer an sich und ging gegen den Mieter und gegen den Eigentümer der Teileigentumseinheit unmittelbar vor. Das Amtsgericht Dieburg und das Landgericht Frankfurt am Main als Berufungsinstanz gaben der WEG Recht.

Eigentümer und Mieter vertraten zunächst die Auffassung, dass der Betrieb einer Eisdiele mit Bewirtung von dem Wortlaut „Laden“ in der Teilungserklärung umfasst sei. Insbesondere sei der Betrieb einer „Eisdiele mit Bewirtung“ nicht störender als der Betrieb eines Ladens. Darüber hinaus stellte sich die Frage, ob die WEG direkt auch gegen den Mieter vorgehen konnte.

Die Entscheidung

Alle drei Instanzen gaben der klagenden WEG Recht:

1. Eine Eisdiele mit Bewirtung ist kein Laden! In einem Laden werden Waren an jedermann verkauft. Eine Eisdiele mit Bewirtung lädt hingegen Gäste zum kurzweiligen Verweilen ein. Hierdurch folgen mehr oder weniger laute Unterhaltungen der Gäste untereinander, insbesondere an warmen Tage und am Wochenende. Eine Eisdiele mit Bewirtung ist daher eine völlig andere Kategorie der Nutzung als ein Laden.
2. Bei solchen Verstößen gegen die Teilungserklärung kann jeder Eigentümer unmittelbar einen Unterlassungsanspruch gegen den störenden Eigentümer geltend machen. Der Bundesgerichtshof erlaubt zudem nunmehr auch unmittelbare Unterlassungsansprüche gegen die Mieter des Eigentümers. Dies war bisher rechtlich umstritten. Insbesondere in der Zwangsvollstreckung sind Unterlassungsansprüche gegen die Mieter als unmittelbare Störer besser durchsetzbar.
3. Nicht nur die Eigentümer können unmittelbar und ohne Rücksprache tätig werden. Wenn eine Mehrheit vorhanden ist, kann die Gemeinschaft insgesamt den Anspruch an sich ziehen und rechtlich durchsetzen. Das Prozessrisiko wird damit auf die Gemeinschaft übertragen. (Diese Möglichkeit bestand aber auch schon zuvor. Hiervon haben Gemeinschaften in der Vergangenheit vielfach Gebrauch gemacht. Eine entsprechende Mehrheit vorausgesetzt.)

Für die Praxis

Rechtlich sind Unterlassungsansprüche gegen den unmittelbaren Störer, also im vorliegenden Fall den Mieter, besser durchsetzbar. Würde der Eigentümer auf Unterlassen in Anspruch genommen werden, müsste er zwar alles Mögliche versuchen den Mieter zum unterlassen zu bewegen. In der Regel entsteht hier jedoch häufig Streit, ob der Eigentümer alles Mögliche unternommen hat.

Ein Unterlassungsanspruch gegen den Mieter kann unmittelbar durch die Verhängung eines Zwangsgeldes vollstreckt werden. Ändert der Mieter sein Verhalten trotz Urteil nicht, kann wiederholt ein Zwangsgeld oder gar eine Zwangshaft festgesetzt werden. Dies so lange, bis der Wille des Störers gebrochen wird.