Rechtshandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Angelegenheiten, über die nach dem WoEigG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, erfolgen i.d.R. durch Mehrheitsbeschluss.
Für die Gemeinschaft ist es hierbei von besonderer Wichtigkeit, dass die von ihr gefasste Beschlüsse bestimmt genug sind. Andernfalls können diese mit der Beschlussanfechtungsklage angegriffen werden oder sie sind gänzlich nichtig. Wenn ein schwacher Versammlungsleiter oder Verwalter einen Kompromiss formuliert, wir bei einer wachsweichen Formulierung schnell ein unbestimmter Beschluss gefasst. Meist hilft in diesen Fällen auch die Methode einer Auslegung nicht weiter, da Eigentümerbeschlüsse nach objektiven Maßstäben auszulegen sind, also so, wie ein außenstehender Dritter den Beschluss verstehen kann.
Hat der Verwalter zudem durch grob schuldhaftes Unterlassen von Warnhinweisen zum Zustandekommen eines (verkündeten) nichtigen Beschlusses beigetragen, so hat er die Tätigkeit des Gerichts, wenn Beschlussanfechtungsklage erfolgreich erhoben wird, mit veranlasst. Verwalter sollten daher genaue Kenntnis haben, welche Voraussetzungen das Wohnungseigentumsgesetz an die Verwaltung von Wohnungseigentum stellt.
Beispiele:
1. Der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, dass ein Miteigentümer Hausmeistertätigkeiten in Form von Gartenpflege und Winterdienst weiterhin ausführe, widerspricht wegen einem Bestimmtheitsmangel ordnungsgemäßer Verwaltung, da insbesondere offen bleibt, wie viele Leistungsstunden zu erbringen sind und welche konkreten Gartenarbeiten geleistet werden müssen. (AG Kassel, Urteil vom 27. August 2012 – 800 C 2772/11)
2. Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Abstellsituation von Fahrrädern regeln soll und lautet:
„Fahrräder, die weniger häufig benutzt werden, sind im hinteren Bereich, häufig genutzte Fahrräder im vorderen Bereich abzustellen.“, ist nichtig, weil er infolge inhaltlicher Unbestimmtheit keine durchführbare Regelung enthält. (LG Itzehoe, Urteil vom 28. Mai 2014 – 11 S 58/13)
3. Der Beschluss einer WEG mit dem Inhalt: „Die baulichen Veränderungen auf den Terrassen der WEG 011 sind weder von der Wohnungseigentümergemeinschaft noch von der Verwaltung genehmigt, hieraus folgt, dass ein unmittelbarer Anspruch auf Rückbau für die Eigentümergemeinschaft besteht“, ist zu unbestimmt weil zumindest für Personen, welche an der Abstimmung nicht beteiligt waren, allein aus dem Wortlaut nicht ersichtlich ist, für welche der baulichen Maßnahmen auf den Terrassen des Klägers eine Verpflichtung zum Rückbau angenommen wird. (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 10. März 2010 – 303B C 17/09).
Auf die Fassung der Beschlüsse der WEG sollte daher viel Wert gelegt werden.