Gegen den Strom

Das Wohnungseigentumsrecht ist eine ganz besondere Rechtsmaterie. Wer meint, allein durch das studieren des Wohnungseigentumsgesetzes Schlauheit zu erfahren, verliert sich schnell im Irrtum. Das Gesetz ist schwer verständlich. Zudem besteht es auch aus vielen Lücken, die in den Jahren durch die Rechtsprechung stückweise gefüllt wurden. Wenn es zu einem Rechtsstreit kommt, wird es nicht einfacher. Der Wohnungseigentumsprozess führt die Unklarheiten des materiellen Rechts fort und hält so manche erstaunliche Besonderheiten bereit.   Was war geschehen?   Wohnungseigentümergemeinschaft und ehemalige Verwaltung … Weiterlesen

Auch Mieter sind an Zweckbestimmungen der WEG gebunden!

Oft wird in Teilungserklärungen geregelt, wie das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf. In Betracht kommen beispielsweise Beschränkungen auf eine Wohnnutzung. Dann dürfen die entsprechenden Einheiten hauptsächlich auch nur zum Wohnen genutzt werden. Teilweise darf zwar auch eine gleich wenig störende Nutzung vorgenommen werden. Eine anderweitige Nutzung ist aber regelmäßig ausgeschlossen. Doch was geschieht, wenn der Mieter des Eigentümers die Wohnung zweckwidrig nutzt und der Eigentümer nicht tätig wird? Stehen den anderen Eigentümern oder der WEG unmittelbar Unterlassungsansprüche gegen den … Weiterlesen

Beschlüsse müssen verkündet werden!

  Die Entscheidungsfindung in Wohnungseigentümergemeinschaften findet hauptsächlich durch Beschlüsse statt. Hierzu treffen sich die Eigentümer in einer eigens mit Tagesordnung anzuberaumenden Wohnungseigentümerversammlung und fassen dort ihre Beschlüsse durch Abstimmung. Als Alternative hierzu kann auch ein Umlaufbeschluss gefasst werden. Hierzu muss jedoch jeder Eigentümer schriftlich zustimmen. Es ist also Einstimmigkeit erforderlich, damit der Beschluss wirksam wird. Doch wann kommt der Beschluss rechtlich zustande?   Kurz gefasst:   Nein! Ein Beschluss muss vom Verwalter verkündet werden. Insbesondere im Umlaufbeschlussverfahren reicht die schriftlichen … Weiterlesen

Das Dogma der 3 Vergleichsangebote in der WEG

  Sollen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Sanierungsmaßnahmen oder gar Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, stoßen die Eigentümer regelmäßig auf den Einwand, dass mindestens drei Vergleichsangebote der Beschlussfassung zu Grunde gelegt werden müssen. Lagen der Beschlussfassung weniger Angebote vor, droht die Anfechtung des Beschlusses mit hoher Erfolgswahrscheinlichkeit vor Gericht. Die Frist für die Erhebung der Beschlussanfechtungsklage beträgt 1 Monat. Nur wenn diese Frist überschritten wird, kann der Beschluss in Bestandskraft erwachsen und die Eigentümer erhielte Rechtssicherheit.   Woher stammt das Dogma der Alternativangebote?   … Weiterlesen

Beseitigungsanspruch baulicher Veränderung in der WEG

Sollen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt werden, müssen in der Regel alle Eigentümer zustimmen. Nicht selten werden jedoch von einzelnen Eigentümern bauliche Veränderungen durchgeführt, ohne sich zuvor jedoch die Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen. Meist geschieht dies aufgrund fehlender Rechtskenntnisse und ohne Rücksprache mit den anderen Eigentümern.   Beispiele für bauliche Veränderungen sind: das Anbringen von Außenrollläden oder Jalousien; der Anbau eines Balkons oder einer Terrasse; der Anbau einer Balkontreppe; Verglasung eines Balkons; der Ausbaus eines Dachgeschosses; das Aufstellen … Weiterlesen

Die Ferienwohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Vermietung der Eigentumswohnung über Plattformen wie AirBnB, Booking.com, fewo-direkt etc. verbieten? Die Vermietung der eigenen Wohnung an ständig wechselnde Feriengäste scheint finanziell lukrativ zu sein. Oft können hierdurch höhere Einnahmen erzielt werden als bei einer gewöhnlichen Vermietung. Durch Plattformen im Internet wie AirBnB, wimdu, 9flats oder BestFewo ist die Vermietung der eigenen Eigentumswohnung zudem meist mit nur wenigen Mausklicks möglich. Des einen Freud, des andren Leid Aufgrund der ständig wechselnden Besucher fühlen sich jedoch andere Eigentümer … Weiterlesen

WEG Verwaltung jenseits von Recht und Gesetz

Was war geschehen? Nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft beruft die noch vom Bauherren eingesetzte Verwaltung die erste Eigentümerversammlung ein. Die Tagesordnung umfasst lediglich folgende Punkte: Beschluss über Sanierungen Ausstehende Arbeiten und Mängel am Gemeinschaftseigentum Sonstige Hausangelegenheiten Ausführungen oder gar ein konkreter Beschlussentwurf wurden nicht mitgeteilt. In der Versammlung wurden sodann Auftragsvergaben für die Sanierung beschlossen. Kurzfristig wurde zudem auf Wunsch eines Eigentümers ein Beschluss über die Entfernung eines Baumes auf dem Grundstück beschlossen, jedoch nicht mit allen Stimmen der anwesenden Eigentümer. … Weiterlesen

Neue WEG-Verwaltung – Einzugsermächtigung

Das Rechtsproblem Hin und wieder kommt es zu einem Wechsel der WEG-Verwaltung. Sei es weil die Eigentümer einen neuen Verwalter wünschen oder der alte Verwalter an einer Fortsetzung seiner Tätigkeit kein Interesse mehr hat. In der Regel klären alte und neue Verwaltung die Übergabe unmittelbar untereinander (Unterlagen der WEG werden übergeben, unerledigte Aufgaben übernimmt die neue Verwaltung, die neue Verwaltung  legitimiert sich gegenüber Vertragspartnern der WEG durch Vorlage des Protokolls). Für die Eigentümer selbst ändern sich lediglich meist nur die … Weiterlesen

Wer verwaltet die 2er WEG?

Das Rechtsproblem Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer Vielzahl von Eigentümern haben regelmäßig einen WEG-Verwalter. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass sich die Eigentümer selbst verwalten. Insbesondere bei kleinen Gemeinschaften, z. B. solche die nur aus 2 Eigentümern bestehen, wird oft auf einen Verwalter schon aus Kostengründen verzichtet. Dennoch müssen auch die verwalterlosen Gemeinschaften die Regeln des WoEigG einhalten. Hierauf hat jeder Eigentümer auch einen rechtlichen Anspruch. Ist die Gemeinschaft zerstritten oder bestehen Bedenken gegen die Einhaltung der WoEigG bietet sich die Bestellung … Weiterlesen

Modernisierung oder bauliche Maßnahme in der WEG

Rechtliche Einordnung: Bauliche Maßnahmen in der WEG sind generell zustimmungspflichtig. Handelt es sich hierbei um eine Instandsetzung oder Instandhaltung genügt regelmäßig die Stimmenmehrheit. Geht die bauliche Maßnahme über eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme hinaus, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, die von dieser Maßnahme betroffen sind. Bei Maßnahmen die von außen sichtbar sind, werden dies im Zweifel immer alle Eigentümer sein. Der Gesetzgeber erkannte, dass durch diese hohen Hürden oft auch politisch gewollte Modernisierungen kaum oder nur schwerlich durchgesetzt werden konnten (z. B. … Weiterlesen