Gewerberaummietvertrag: Keine Mietminderung wegen Corona
Die Landesregierungen haben im November 2020 zum zweiten Mal erhebliche Einschränkungen des öffentlichen Lebens zum Schutze der Bevölkerung vor den gesundheitlichen Folgen der Covid-19-Pandemie beschlossen. Erneut müssen Gaststätten, Fitnessstudios, Hotels etc. für Monate schließen. Obwohl erhebliche Einnahmemausfälle hierdurch drohen, laufen die monatlichen Mietzahlungspflichten im Gewerberaummietrecht weiter. Es stellt sich daher vielfach die Frage, ob in der Zeit allgemeiner Schließungsanordnungen nicht auch die Pflicht zur Mietzahlung entfällt. Das Landgericht Zweibrücken hat sich nun der Rechtsauffassung angeschlossen, dass Anordnungen des Lockdowns nicht zu einer Mietminderung führen können.
Was war geschehen?
In dem Mietvertrag wurde für die Nutzung der Mieträume als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vereinbart. In der Zeit vom 18.03.2020 bis 20.04.2020 musste die beklagte Mieterin die Räume für den Publikumsverkehr schließen. Hierauf zahlt die Mieterin die Miete für April vollständig nicht. Die Mieterin begründete dies mit der behördlichen Schließungsanordnung. Hierdurch wäre die Mietsache mangelhaft geworden. Denn eine vertragsgemäße Nutzung der Räume war während der Schließungsanordnung nicht mehr möglich. Daher sei die Miete um 100 Prozent gemindert.
Die Vermieterin besteht weiter auf die vollständige Zahlung der Miete. Die Schließungsanordnung betraf nur die gewerbliche Tätigkeit der Mieterin und nicht die Mieträume selbst. Daher waren die Mieträume selbst auch weiterhin ohne Mangel. Die Miete war daher nicht gemindert.
Die Entscheidung
Das Landgericht Zweibrücken (Az.: Urteil vom 11. September 2020, Az.: HK O 17/20) gab der Vermieterin recht!
Nach § 536 Abs. 1 BGB ist ein Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. zu einer angemessenen Mietminderung berechtigt. Die Voraussetzungen liegen nach Ansicht des Gerichts jedoch nicht vor. Denn die Mieträume waren als solche grundsätzlich weiter zur Nutzung geeignet. Durch die behördliche Schließungsanordnung war nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen. Es hat sich daher das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko und nicht das Gebrauchsüberlassungsrisiko realisiert.
Anders wäre der Fall wohl zu entscheiden, wenn die behördliche Regelungen unmittelbar die Nutzung von Geschäftsräumen untersagt hätten. Dann wären die Mieträume per Gesetz nicht nutzbar gewesen, so dass ein Mietmangel vorliegen würde.
Der Fall müsste zudem auch anders entschieden werden, wenn es sich bei den Mieträumen selbst um Ladenflächen innerhalb eines Einkaufszentrums handeln würde.
Da die Mietsache somit nicht mangelhaft war, musste die Miete ungemindert gezahlt werden.
Für die Praxis
In der Rechtsprechung dringt zunehmend die Rechtsauffassung durch, dass durch die Corona bedingten Schließungsanordnungen kein Mietmangel in gewerblichen Mieträumen entstanden ist. Damit ist die Miete aber auch nicht gemindert und muss vollständig gezahlt werden. Auch wenn es in der juristischen Diskussion viele andere Auffassung gibt, muss sich die Praxis doch letztendlich mit den gerichtlichen Entscheidungen auseinandersetzen und sich auf diese einstellen.
Ungeklärt bleibt jedoch die rechtliche Frage des Anspruches auf eine Vertragsanpassung. Das Gesetz kennt in § 313 BGB bei sog. Störungen der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Vertragsanpassung. Auch wenn einiges hierzu noch nicht geklärt ist, gibt es zunehmend Auffassungen, die von einem Anspruch auf hälftige Reduzierung der Miete ausgehen. Damit würden die Risiken einer von Mieter und Vermieter unvorhersehbaren Situation gerecht verteilt.
Es muss jedoch beachtete werden, dass nach dieser Vorschrift eine Anpassung verlangt werden muss. Eine automatische Reduzierung der Miete, wie etwa bei der Minderung, findet nicht statt.
Mieter müssen daher proaktiv tätigt werden.