Rechtsanwaltskosten des Vermieters

 

Der Mieter muss häufig auch die Kosten eines beauftragten Rechtsanwaltes bei Kündigungen oder Zahlungsaufforderungen zahlen. Hintergrund dieses Anspruchs ist häufig der gesetzlich geregelte Verzugsschaden. Kommt ein Schuldner hiernach mit einer Leistung in Verzug, muss er dem Gläubiger den wegen des Verzuges entstandenen Schaden ersetzen. Verzugslagen im Mietrecht sind beispielsweise verspätete Mietzahlungen. Sowohl Vermieter als auch Mieter können in Verzug kommen und sich hiernach schadensersatzpflichtig machen. Doch es gibt auch Ausnahmen…

 

Verzug

 

Wenn im Mietrecht ein Anwalt vom Vermieter beauftragt wird, werden häufig auch die Anwaltskosten zusätzlich geltend gemacht. Meistens befand sich der Mieter im Zahlungsverzug oder ihm wird eine Pflichtverletzung vorgeworfen. Aber auch im umgekehrten Fall wird von Mietern Ersatz der Anwaltskosten begehrt, wenn der Vermieter seine Pflichten aus dem Vertragsverhältnis verletzt haben soll.

Verzug tritt automatisch ein, wenn feststehende Termine erfolglos verstreichen. Im Mietrecht entsteht häufig Zahlungsverzug durch verspäteten Mietzahlungen. Das Gesetz verlangt eine Zahlung der monatlichen Miete im Voraus bis zum dritten Werktag. Die meisten Mietverträge übernehmen diese gesetzliche Regelung. Wird die Miete nicht bis zum dritten Werktag gezahlt, entsteht mit dem darauffolgenden Tag automatisch Verzug.

Ein Verzug kann aber auch durch den Ablauf einer eigens gesetzten Frist entstehen. Kommt der Vertragspartner (Mieter oder Vermieter) einer Fristsetzung nicht nach, entsteht mit Ablauf der Frist Verzug. Beispiele hierfür sind Mangelbeseitigungsansprüche gegen den Vermieter oder Beseitigungsansprüche gegen den Mieter.

 

Verzugsschaden

 

Sobald sich eine Seite im Verzug befindet, muss die andere Seite in der Regel die durch den Verzug entstandenen weiteren Kosten tragen. Wenn Anwälte während eines Verzugs beauftragt werden, sind Anwaltskosten ein häufiger Verzugsschaden.

Beauftragt der Vermieter während des Zahlungsverzuges einen Anwalt, muss der Mieter diese Kosten dem Vermieters regelmäßig erstatten. Beauftragt der Mieter bei Ausbleibender Mangelbeseitigung nach Fristsetzung einen Rechtsanwalt, muss der Vermieter regelmäßig die Anwaltskosten des Mieters zusätzlich zahlen.

Die Anwaltskosten sind ein finanzieller Schaden. Es ist auch unerheblich, dass eine Seite durch die Beauftragung die Kosten selbst verursacht hat, solange die Einschaltung eines Anwaltes erforderlich war. Unsere Rechtsordnung erlaubt die Beauftragung eines Rechtsanwaltes, wenn eine Vertragsseite ihre Pflichten nicht erfüllt. Der Vertragsbrüchige kann sich daher regelmäßig nicht mit dem Argument entlasten, dass auf die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zur Vermeidung der Kosten ja hätte verzichtet werden können.

Geprüft wird stets die Erforderlichkeit einer Beauftragung eines Anwaltes.

 

Der Großvermieter

 

Bei Vermietern von vielen Wohnungen sieht die Lage jedoch etwas anders aus. Großvermieter verfügen häufig bereits über eigenes geschultes und kaufmännisches Personal. Das Personal muss die Routineprobleme daher selbst bearbeiten können. Der Bundesgerichtshof hat daher wiederholt entschieden, dass Großvermieter zunächst auf ihr eigenes Personal zur Bearbeitung von Standardproblemen zurückgreifen müssen. Die Kosten durch die Beauftragung eines Rechtsanwaltes sind in Routinefällen daher nicht erforderlich. Der Mieter muss die Kosten daher nicht zahlen.

In einfach gelagerten Fällen, wie etwa Mahnungen oder einfachen Kündigungen, darf ein Großvermieter zwar einen Rechtsanwalt einsetzen. Die Kosten muss der Vermieter dann aber selbst zahlen. Der Mieter kann sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen und einwenden, dass das eigene Personal die Vertragsstörung hätte selbst bearbeiten können.

 

Ausnahme von der Ausnahme

 

Eine Ausnahme von dem Vorgesagten besteht aber in der Regel bei ungewöhnlichen Fällen, die keine Routine mehr darstellen. Großvermieter können daher in außergewöhnlichen Fällen einen Rechtsanwalt beauftragen und auch die Kosten als Schadensersatz geltend machen. Dies gilt für alle Fälle, die keine Routinearbeiten sind.

Aber auch wenn eine durch das eigene Personal gesetzte Frist fruchtlos bleibt, darf sich ein Großvermieter eines Rechtsanwaltes bedienen und die Kosten nun als Schadensersatz geltend machen. Der Bundesgerichtshof geht nämlich davon aus, dass die Beauftragung eines Rechtsanwaltes bei beharrlicher Verweigerung bei der Rechtsdurchsetzung erfolgversprechender sein kann, als durch das eigene Personal. Denn das Auftreten eines Rechtsanwaltes würde in der Regel zu anderen Reaktionen bei dem Vertragspartner führen. Zumal der Vertragspartner mit der Beauftragung eines Rechtsanwaltes nunmehr davon ausgehen kann, dass die Angelegenheit notfalls vor Gericht geklärt wird, wenn weiter keine Reaktion erfolgt.

Die Ausnahme von der Ausnahme der Ausnahme: Wenn eine Seite Ansprüche ausdrücklich ablehnt und auf eine gerichtliche Durchsetzung verweist, ist eine Anwaltsbeauftragung nicht mehr erforderlich. Die Kosten für einen dennoch beauftragten Anwalt können in diesem Fall nicht durchgesetzt werden.

 

Entscheidung Amtsgericht Stuttgart

 

Das Amtsgericht Stuttgart musste nun einen ähnlichen Fall entscheiden. Der Mieter geriet in Zahlungsverzug. Der Vermieter mahnte den Mieter hierauf mehrere Male ohne Erfolg durch die eigene Mahnabteilung ab. Nachdem eine weitere Miete nicht gezahlt wurde, beauftragte der Großvermieter einen Rechtsanwalt und verlangte nunmehr auch die Anwaltskosten. Das anschließende Klageverfahren wurde wiederum von einem anderen Rechtsanwalt durchgeführt. Der Vermieter verlangte vollen Ersatz der Rechtsanwaltskosten.

Das Amtsgericht Stuttgart lehnte den Anspruch teilweise ab (Urteil vom 21.05.2021, Az.: 35 C 998/21). Zwar kann der Vermieter die vorgerichtlichen Anwaltskosten verlangen. Denn der Vermieter durfte nach dem erneuten Zahlungsverzug davon ausgehen, dass die Beauftragung eines Rechtsanwaltes ein anderes Gewicht darstellt und den Mieter nunmehr zum Einlenken bewegen würde. Die Anwaltsbeauftragung nach den vorangegangenen Mahnungen war daher nicht grundsätzlich sinnlos. Der Vermieter muss aber die zusätzlichen Kosten des Anwaltswechsels selbst zahlen. Denn es gab keinen ausreichenden Grund, einen anderen Anwalt für die gerichtliche Durchsetzung der Ansprüche zu beauftragen und damit auf die gesetzliche Kostenanrechnung zu verzichten.

 

Für die Praxis

 

Die Fristsetzung ist zunächst immer das Mittel der Wahl, wenn eine Vertragsseite Ansprüche geltend macht. Damit kommt der Vertragspartner in Verzug. Es besteht dann wenigstens die Möglichkeit, die Kosten des eigenen Rechtsanwaltes ersetzt zu verlangen. Bei großen Vermietungsgesellschaften lohnt sich zudem stets ein zweiter Blick auf die gestellten Forderungen. Denn Anwaltskosten müssen häufig nicht erstattet werden.