Saldoklage – Zulässig!
In seiner Entscheidung vom heutigen Tag hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass sog. „Saldoklagen“ im Mietrecht zulässig sind (Urt. v. 21.03.2018, Az.: VIII ZR 68/17). Damit wendet sich der BGH gegen eine weit verbreitete Ansicht im juristischen Schrifttum, die bisher von der Unzulässigkeit einer sog. Saldoklage im Mietrecht ausging.
Die Richter des Bundesgerichtshofes betonten, es sei nicht nachvollziehbar, dass ihre Entscheidung vom 09.01.2013 (Az.:VIII ZR 94/12) derart missverstanden werden konnte. Viele Kommentatoren interpretierten die Entscheidung vom 09.01.2013 dahingehend, dass eine auf einem Saldo basierende Klage nur dann zulässig sei, wenn in dem Saldo ausschließlich gleichartige Forderungen eingestellt wurden. Dieser Ansicht erteilte der BGH nunmehr eine Absage.
Die sog. „Saldoklage“ sei nicht im Rahmen der Zulässigkeit zu entscheiden, sondern im Rahmen der Begründetheit der Klage. Der Vermieter könne also sehr wohl ein Forderungssaldo für den Mieter führen und eine Klage unter Vorlage dieses Saldos damit begründen, ihm stünde gegen den Mieter der Saldo als Forderung zu. Dies sei zulässig und erfülle die Voraussetzungen von § 253 Abs. 2 ZPO, so der BGH.
Im Rahmen der Begründetheit und unter Anwendung der gesetzlichen Tilgungsregeln gem. § 366 Abs. 2 BGB wäre zu prüfen, ob dem Kläger der geltend gemachte Anspruch zusteht und vor allem welche seiner Forderungen noch nicht getilgt wurden und damit streitgegenständlich sind.
Das ist interessant! Der Kläger hält sich zunächst hinsichtlich des Streitgegenstandes bedeckt und überlässt es dem Gericht unter Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB den Streitgegenstand in seiner Entscheidung „nachträglich“ festzulegen.
Nach Ansicht des BGH steht der Streitgegenstand von Anfang an fest, auch wenn der Kläger hierzu selbst keine Aussage in seiner Klageschrift trifft. Der BGH kann zu diesem Ergebnis nur deshalb kommen, weil er das durch die Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB erzielte Ergebnis für eindeutig hält. Das ist aber nicht der Fall, blickt man auf die Tilgungsregel „lästigste Forderung“.
Die Frage, warum der klagende Vermieter denn nicht ausschließlich nur solche Forderungen in seiner Klage erwähnt, die er für offen hält, bleibt bei dieser Argumentation unbeantwortet. Denn wenn nach Ansicht des BGH durch die Tilgungsbestimmungen doch eindeutig feststehe, welche Forderungen bezahlt und welche noch offen ist, könnte der klagende Vermieter doch auch nur die offenen Forderungen zum Gegenstand seiner Klageschrift machen. Es wäre nicht notwendig, dass er alle Forderungen, egal ob getilgt oder noch offen, in die Klage aufnimmt.
Die Entscheidung bedeutet zukünftig mehr Arbeit für die Amtsgerichte. Der Amtsrichter wird zukünftig in Kleinstarbeit die Salden einzeln aufdröseln müssen, was selbst die Richter des 8. Zivilsenats unverblümt eingestehen mussten.