Werden Eigentumswohnungen neu errichtet, ist zunächst der Bauträger Eigentümer des gesamten Hauses. Erst wenn dieses fertiggestellt wird, wir die Teilung vorgenommen und die neue Eigentümergemeinschaft kann gegründet werden. Wird das Haus durch den Bauherren fehlerhaft oder unter Verletzung öffentlich-rechtlicher Normen herstellt, stellt sich die Frage, welche Rechte und Pflichte die neu gegründete Eigentümergemeinschaft hat. Hier hatte der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.
In seiner Entscheidung vom 09.12.2016 (Az.: V ZR 84/16) musste der Bundesgerichtshof nunmehr darüber entscheiden, wie die Sachlage zu entscheiden ist, wenn das Haus nicht neu errichtet wurde, aber der teilende Eigentümer den Stellplatznachweis nicht oder nicht vollständig erfüllt hat.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus drei Parteien. Hiervon hat der klagende Eigentümer eine Wohnung und der beklagte Eigentümer zwei. Der Beklagte war mit zwei anderen Personen Miteigentümer des Hauses. Im Jahr 1998 schlossen die Parteien einen Teilungsvertrag gem § 3 WEG und es entstand hierdurch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Bereits zu diesem Zeitpunkt wurden die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis nicht bzw. nicht vollständig erfüllt. Der klagende Eigentümer erwarb später eine Eigentumswohnung. Die zuständige Behörde verlangte nunmehr einen Ablösebetrag von der Wohnungseigentümergemeinschaft für den fehlenden Stellplatz. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss hierauf, dass jeder Eigentümer im Verhältnis seines Miteigentumsanteils einen Teil der Ablösesumme zu tragen hatte. Gegen dieses Beschluss wendete sich der klagende Eigentümer.
Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof entschied letztinstanzlich, dass es sich bei den beschlossenen Kosten um solche einer Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentum handele. Diese könnten wie geschehen umgelegt werden. Es ist die Pflicht aller Wohnungseigentümer, die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis zu erfüllen. Diese gelte wenn der Bauherr den Stellplatz nicht ordnungsgemäß hergestellt hatte. Diese gelte aber auch, wenn bei der Teilung der Stellplatz nicht nachgewiesen werden konnte. Der später neu in die Gemeinschaft eingetretene klagende Eigentümer musst somit für die Versäumnisse seiner Vorgänger einstehen. Ob dieser nunmehr Schadensersatz gegen den Verkäufer fordern kann, wäre gesondert zu prüfen.