Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder „Kalken der Wände und Decken“, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz).
Grundsätzlich muss der Vermieter während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchführen und auch die Kosten hierfür tragen. In den meisten Mietverträgen wird diese Pflicht jedoch auf den Mieter umgelegt. Dann muss der Mieter während und ggf. bei Auszug die Schönheitsreparaturen ausführen (Vorausgesetzt, die Überbürdung dieser Pflicht wurde im Mietvertrag rechtswirksam auf den Mieter übertragen. In einer Vielzahl von Entscheidungen von Gerichten wurde die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter jedoch für unwirksam erklärt.)
Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nach, kann der Vermieter unter bestimmten weiteren Voraussetzungen vom Vermieter Schadensersatz für die unterlassene Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Lässt der Vermieter die Schönheitsreparaturen durch Handwerker durchführen, kann er die hierfür aufgewendeten Kosten vom Mieter ersetzt verlangen (konkreter Schaden).
Den wenigsten Beteiligten ist aber bekannt, dass der Vermieter auch fiktiv abrechnen kann. Der Vermieter führt die Schönheitsreparaturen hiernach nicht durch, verlangt vom Mieter aber diejenigen Kosten, die er bei Beauftragung eines Handwerkers hätte zahlen müssen. Er rechnet also nur fiktiv ab. Obwohl der Vermieter die Schönheitsreparaturen hierbei nicht selbst ausführt oder ausführen lässt, verlangt er vom Mieter Geld. Dies sorgt nicht selten für Irritationen. In der Rechtsprechung ist diese Art der Abrechnung bisher anerkannt.
Obwohl der Bundesgerichtshof diese Vorgehensweise bereits abgesegnet hat (vgl. BGH, NZM 2014, 306) lassen sich nunmehr auch gute Argumente finden, um diese Entscheidung erneut prüfen zu lassen. Denn der BGH hat in dem verwandten Rechtsgebiet des Werkvertragsrecht nunmehr eine Abkehr vom Prinzip der fiktiven Schadensberechnung eingeleitet (BGH, NZM 2018, 345 = BGH Urt. v. 22.02.2018, Az.: VII ZR 46/17). Dies begründet den Anspruch, die bisherige Rechtsauffassung erneut auf den Prüfstand stellen zu lassen.
Entscheidungen des Bundesgerichtshofes zeigen häufig den Weg über Erfolg und Misserfolg einer Klage auf. Mit den richtigen Argumenten kann man aber auch eine bisher als fest erachtete Rechtsprechung ins Wanken bringen.