Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag – AGB Prüfung

Auch in Gewerberaummietverhältnis werden die Kosten für den „Betrieb der Mietsache“ (Betriebskosten) umgelegt. Da auch Mietverträge im Gewerberaum einer AGB Kontrolle unterliegen, stellt sich die Frage, wer die Betriebskosten bei Unwirksamkeit der Vereinbarung zahlen muss. Weiterhin stellt sich die immer wiederkehrende Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, falsche Abrechnungen mittels neuer Abrechnung korrigieren zu müssen. Was war geschehen?   Die Parteien vereinbarten in dem Gewerberaummietvertrag dass der Mieter „alle umlagefähigen Nebenkosten“ einschließlich dreier beispielhaft aufgeführten Kosten (Straßenreinigung, Abwassergebühren, Schornsteinfeger) nach … Weiterlesen

Mieterpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung in der Gewerberaummiete

  In der Gewerberaummiete können stärker als in der Wohnraummiete Pflichten auf den Mieter abgewälzt werden. Häufig ist in Gewerberaummietverträgen geregelt, dass der Mieter die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache übernehmen muss. Was geht und was nicht ist vielfach rechtlich noch ungeklärt. Was sind Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten?   Der Begriff orientiert sich an § 28 Zweite Berechnungsverordnung – II. BV. Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die … Weiterlesen

Mietmangel bei Überhitzung von Gewerberäumen?

  Mit steigenden Außentemperaturen erhöhen sich auch zunehmend die Raumtemperaturen. Besonders in Arbeitsräumen kann dies zu negativen Auswirkungen auf den Betriebsablauf führen. Dies ist besonders ärgerlich, wenn für die monatliche Miete nicht unerhebliche Zahlungen aufzuwenden sind und die Mieträume nur noch mit erheblichen Nachteilen nutzbar sind. Mit zunehmenden und länger andauernden Hitzeperioden wird sich diese Problematik zunehmend verschärfen. Die meisten Gebäude in Deutschland sind nicht auf längere Hitzeperioden ausgerichtet. Überwiegend sind Bürogebäude noch nicht klimatisiert bzw. besitzen eine klimatisch ungünstige … Weiterlesen

Betriebskosten: Abwälzung des Leerstandrisikos auf Mieter

Was ist geschehen? Ist als Maßstab bei der Betriebskosten die gesamte Fläche oder nur die vermietete Fläche des Objekts heranzuziehen? Mit dieser Frage musste sich das Kammergericht (Berlin) in seiner Entscheidung vom 06.06.2017 (Az.: 8 U 40/15) auseinandersetzen. Im Mietvertrag sollte sich der Anteil der eigenen gemieteten Flächen bei den Betriebskosten am Anteil der  gesamten vermieten Flächen berechnen und nicht an der gesamten Fläche des Miethauses. Sind hiernach weniger Flächen insgesamt vermietet, trägt der Mieter mit steigenden Leerflächen mehr Betriebskosten. … Weiterlesen

Gewerbliche Raumvermietung und öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen

Werden Räume beispielsweise für eine Gaststättennutzung vermietet, ist noch lange nicht geklärt, ob eine Gaststättennutzung auch am Ende des Tages möglich ist. Zum einen kann die Zuverlässigkeit des Pächters oder Mieters nach gewerberechtlichen Vorschriften fehlen oder die Räumlichkeiten selbst widersprechen der kommunalen Bauleitplanung, Lärm- oder Brandschutzbestimmungen etc. Muss nach Abschluss des Miet- oder Pachtvertrages festgestellt werden, dass die geplante Nutzung gar nicht möglich ist oder nur mit erheblichem finanziellen Aufwand hergestellt werden kann, stellt sich die Frage, wie mit dem … Weiterlesen

Wenn der Vermieter keinmal klingelt…

In unserem Kanzleialltag treffen wir auf unterschiedlichste Probleme aus dem Mietalltag. Oft liegt eine persönliche Störung zwischen Mieter und Vermieter vor, die Problem verursacht. Wir werden so auch mit Fällen konfrontiert, in denen sich der Vermieter wiederholt und ungewollt Zutritt zu den Mieträumen verschafft. Obwohl diese Problematik hauptsächlich im Wohnraummietrecht zu finden ist, scheint sie auch im Gewerberaummietrecht aufzutreten. Auch in der Rechtsprechung finden sich hierzu einschlägig entschiedene Fälle: In einem Fall des OLG Celle (Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 … Weiterlesen

Selbst Vermieter werden oder der gewerbliche Untermieter

Die Untervermietung von Gewerberäume ist gesetzlich in § 540 BGB geregelt, im Wohnraummietrecht ist auch noch § 553 BGB zu beachten. In Gewerberaummietverhältnisses können die Parteien die Untervermietung vertraglich ausschließen, wenn ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vorliegt. Liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, soll ein Ausschluss der Untervermietung gegen AGB Recht verstoßen. Nicht möglich ist aber der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts gem. § 540 I 2 BGB. Einen Anspruch auf Untervermietung hat der Mieter eines Gewerberaummietverhältnisses grundsätzlich nicht. Es sei denn es … Weiterlesen

Die Macht der gewerblichen Lebensmittelunternehmen als Mieter…

Im Mietrecht, insbesondere im Wohnraummietrecht, wird allgemein davon ausgegangen, dass der Mieter bei Vertragsverhandlungen meist eine schwächere Position inne hat und kaum in der Lage ist, den Inhalt eines Mietvertrages wesentlich zu beeinflussen. Ausgewogener erscheinen jedoch die Verhandlungspositionen im gewerblichen Mietrecht wo der Leerstand groß ist oder der Mieter wegen der Art seines Geschäfts von herausragender Bedeutung für den Vermieter ist. Diese sog. Ankermieter belegen meist einen großen Teil der zur Verfügung stehenden Mietfläche und sind Hauptverursacher von großen Kundenströmen … Weiterlesen

Der Anfang ist gemacht…

… vom Landgericht Lüneburg mit Urteil vom 04.08.2015, Az.: 5 O 353/14. Der Bundesgerichtshof hatte ja bereits für das Wohnraummietrecht entschieden, dass Mieter keine Schönheitsreparaturen schulden, wenn die Mieträume unrenoviert, also mit nicht unerheblichen Gebrauchsspuren, übergeben wurden und hierfür kein angemessener Ausgleich für den Mieter erbracht wurde. Das Landgericht Lüneburg übertrug diese Rechtsprechung nun auf das Gewerberaummietrecht. Die Parteien hatten eine sog. Endrenovierungsklausel vereinbart. Der Mieter sollte die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses renovieren, obwohl ihm die Räume bei Beginn … Weiterlesen

Mietminderung wegen Baustellenlärm

Für Gewerbetreibende die auf Laufkundschaft in der Innenstadt angewiesen sind, ist es von existenzieller Bedeutung, dass das eigene Geschäft wahrgenommen wird und die unmittelbare Umgebung zum zum Einkaufen einlädt. Eine Baustelle vor den eigenen Geschäftstüren kann durch Lärm, Staub oder Verstellen des Sichtbereiches des Ladens zu erhebliche Einbußen bei den Einnahmen führen. Besonders ärgerlich ist es dann, wenn die laufenden Kosten bei sinkenden Einnahmen ungemindert weiter bestehen. Für viele Gewerbetreibende kommt dann der Gedanke, ob die Miete durch die Beeinträchtigungen … Weiterlesen